公司 | 深圳华南城转型纾困

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公司|深圳华南城转型救助

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编者注:

作为中国最大的综合物流和贸易中心开发商和运营商,华南城市和“华南城市模式”也在业内独树一帜。他们在郑州,哈尔滨,南宁,合肥和重庆等7个城市复制了深圳华南地区。市。然而,随着时代的变迁,电子商务的兴起以及制造业务的转移,传统贸易物流中心的美好时光已经一去不复返了。

中方日报记者翁小林|深圳报道

总建筑面积260万平方米的深圳华南城,悄然矗立在深圳市龙岗区平湖等巨头。这个聚集珠江三角洲最多制造企业的商业和物流中心受到电子商务,制造企业转移和大型购物中心崛起的影响。

随着深圳华南城市,华南城市控股有限公司(01668.HK,以下简称“华南城市”)能够在香港上市并将模型复制到其他七个城市。只有时代在变,华南城也在走向转型之路。

6月27日,华南城宣布2018/19财年,合同销售额达到146.77亿港元,比去年同期增长22%。它尚未完成160亿港元的目标。然而,华南城市集团副董事长冯兴航认为,“最糟糕的时期已经过去”,公司管理层有信心在2019/20财年完成160亿港元的目标。

“未来连续收入预计将保持20%至30%的年增长率,并在3至4年内实现年收入50亿港元。”对于如何实现这一目标,华南城回应了中国房地产新闻记者:“除开发房地产外,公司还开展可持续经营,如园区租赁,物业管理,仓储物流服务,出口业务和电子商务。”

高空置率困境

然而,收入增加的问题仍然在华南城市面前。这仍然是一个大问题。即使是最长停留的深圳华南城也无法摆脱高空置率。

“从2008年到2010年,很难找到一家商店。当时,深圳华南城是深圳物流的交易中心,而华强北则称深圳'受欢迎的双打'。现在它并不受欢迎。”一位深圳华南城向中国房地产企业记者回忆。

2002年,由于采购分散,产业链不完整,产业集群缺乏仓储物流相关设施,深圳市?鲜写丛炝恕耙徽臼焦ひ翟喜晒夯亍保┯ひ翟铣父鲂幸怠N宕蠼灰字行牡墓婊徒灰滓约安执⑽锪骱团渌头袢〉昧司薮蟪晒Α?

中国房地产报记者7月2日访问了深圳华南城,但看到第一交易中心很冷。越深入,商店关闭越多,二楼和三楼的空置率大致估计超过50%。 4至6楼是电子商务工业园。空置率没有提高,超过一半的商店仍然关闭。

记者前往招商局进行调查。一些工作人员向记者承认,空置率相对较高。 “我建议你选择2楼的B或F区。这里有更多的商店。“

据其介绍,一楼租金较贵,50平方米至2000元/月以上,二楼,三楼租金最低20平方米为660元/月,30平方米至50平方米为900人民币到1500元/月,四楼以上电子商务工业园的租金是50元/平方米/月,基本月租金是900元到1000元。

与深圳福田区32平方米的店铺相比,从4300元/月起,罗湖区30平方米的店铺也将达到5000元/月,因此深圳的租金水平可以算是便宜的。

世界银行集团首席顾问董吉告诉中国房地产新闻记者:“华南城市的空置情况与其位置和租金价格无关。由于电子商务的快速发展,类似于华强北和华南城市,影响很大。此外,深圳实体的经营压力很大,租金和人工成本都很高。“

高力国际咨询服务有限公司执行董事陈厚乔告诉中国房地产新闻记者:“深圳华南城太大,批发市场正在萎缩。它受到电子商务的影响,并且很早就经历了转型。从工业原料批发到日常消费品。但是这么大的区域也需要购买力支持。虽然平湖地区有一些住宅项目,但人口密度仍然很小。“

经过多次转型

事实上,深圳华南城已经进行了一些业务调整。 2007年,珠三角进入高成本时代,制造企业开始转移产业,深圳华南市的第一个业务调整,整合各种分散的专业市场,形成了大型综合商业物流中心,也创造了靠近主体配套住宅和完整的一站式商务服务设施被称为“华南城市模型”。

美好时光不长,电子商务的发展正在压缩传统商人的生存空间,制造企业由于成本高昂而离开珠江三角洲,走向国内或东南亚的偏远地区,这个数字在缩小。

为了更好地推动深圳华南城市的转型,2012年深圳市龙岗区政府发布的《平湖华南城项目成本效益调查分析》指出,在过去的8年中,公司的经营实际利润仅占实际投资的18.1%。特别是,物业租金的入住率由2008年至2010年下降,分别为87.8%,35.8%及45.6%。

因此,深圳华南市从2012年到2013年开始了第二次业务调整,成为线下商家的平台运营。建立华南城市电子商务产业园,引进华盛奥特莱斯和赣龙物流。对“互联网+”的转型,建议形成“现代综合商业新城”。

然而,转型之路并不顺利。在2013/14财政年度首次突破100亿大关后,华南城在2015/16财政年度的销售额为66.28亿港元。华南城解释说:“中小企业的直接需求被削弱,使主业难以保持活力。”

陈厚桥亲自参与了调整过程。他直言不讳地告诉中国房地产报记者:“平湖是中国最早的物流示范基地,但传统物流受到的影响很大。深圳华南城自2013年以来一直在适应市场。由于离市中心太远,即使奥特莱斯,红星美凯龙的推出只能消耗一部分房产,也没有足够的消费支持。而电子商务工业园区为批发服务,帮助商场商家处理,业务营业额快,功能不能太大。“

除深圳外,南昌华南城和南宁华南城也出现了高空置率。然而,管理层建议在今年的绩效会议上每年持续增加20%至30%的收入。根据财务报告,在过去四年中,公司的总收入分别占总收入的23.15%,20.36%,21.48%和22.53%,不到30%。

对于后续增加收入的计划,华南城告诉中国房地产报记者:“从2018年底开始,投资发展和业务管理团队将分裂,并聘请经验丰富的专业人士实施”再投资“强大的运营。”此外,根据每个项目的当地运营需求,我们积极推出不同的格式和物业类型,注重战略性新兴产业的孵化,并引进更多的高科技工业园区。“

依靠出售财产“输血”

事实上,深圳华南城已经开始了第三次转型。 2016年,华南国际电子商务物流中心四,二期办公楼将开始发售。那时,平均售价是15000元/平方米。

一位了解华南城市转型的业内人士向中国房地产报记者透露:“深圳华南城一直在反复出售资金,第五交易广场是一个复杂的,但因为它是一个仓储用地,它只能出售使用权。“深圳华南市只拥有自己30%的产权。年报显示,2015/16财年,深圳华南城签约销售额为6.959亿港元,2016/17财年为645.9百万港元。

对于具有相同空置率的南昌华南城,2015/16财年,2016/17财年及2017/18财年的物业销售额分别增加905.3百万港元,2,948.6百万港元及2,123.9百万港元。

华南城通过开发和出售物业加速资金回笼。根据年度报告,在2016/17财年,2017/18财年和2018/19财年,房地产销售收入的比例分别达到73.9%,76.9%和72.7%。这也促使其2018/19财年的业绩增加至146.8亿港元。

今年,华南城商业办公室和公寓的价值超过100亿港元,住宅价值也达到150亿港元。关于该物业是否主要在未来出售,华南城告诉中国房地产报记者:“随着项目的发展和成熟,预计集团的销售收入将继续增长,但连续收入甚至会增加更多。这一比例将逐步增加,进一步优化收入结构。“

受资本市场关注,自去年5月以来,华南城已发行多项高息票据,利率超过10%。截至3月31日,华南城的利息债务总额为343亿港元,年内到期债务为152.9亿港元,现金储备仅为93.6亿港元。

由于市场质疑其资本链紧缩,华南城向中国房地产报记者解释:“去年本集团的加权平均融资成本为7.2%,这是一个合理的水平。公司整体现金流状况良好,所有债务已如期偿还。保持多元化的国内外融资渠道,优化债务结构和债务期限组合,是企业融资管理战略,增强资本灵活性,有效控制融资成本,有效降低任何市场或政策变化的影响。“

更适合自己的发展道路。只有“商业物流+”的多元化经营模式才能使其业绩超过200亿元,需要时间来测试。

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(徐伟)

曹玉静

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